임대차3법 완벽 정리 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

임대차3법이란 무엇인가요?

 

임대차3법은 2020년 7월 말 국회를 통과하여 시행된 세입자 보호를 위한 3가지 법안을 말합니다. 공식 법명은 아니지만, 통상적으로 아래 세 가지를 지칭합니다.

 

계약갱신청구권제란?

▷ 개념

 

세입자가 기존 임대차계약이 끝난 후 1회(2년) 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

즉, 최초 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년간 거주가 가능합니다.

 

▷ 법적 근거

「주택임대차보호법」 제6조의3 (계약갱신 요구 등)

(출처: 국가법령정보센터)

 

▷ 거절 가능한 경우

집주인은 아래 사유에 해당하면 갱신 거절이 가능합니다.

본인 또는 직계존속·비속의 실거주

2기 이상 차임 연체

무단 전대, 목적 위반 등

 

▷ 실생활 예시

서울 송파구의 전세 세입자 김씨는 2년 계약 종료 시,

계약갱신청구권을 행사해 동일 조건으로 2년 연장할 수 있습니다.

단, 집주인이 해당 집에 직접 거주하겠다고 하면 거절될 수 있습니다.

 

전월세상한제란?

▷ 개념

계약갱신청구권 행사 시, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도입니다.

 

▷ 법적 근거

「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 단서 (임대료 증액 제한)

 

▷ 실생활 예시

현재 전세 2억원으로 거주 중인 김씨가 계약갱신청구권을 행사하면,

집주인은 최대 2억1천만원(5% 인상 한도) 까지만 올릴 수 있습니다.

임대료를 10% 이상 올리겠다고 하면, 법적으로 효력이 없으며

분쟁 발생 시 세입자가 승소할 가능성이 큽니다.

 

 

전월세신고제란?

▷ 개념

2021년 6월부터 시행된 제도로, 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차계약을 30일 이내 신고해야 합니다.

 

▷ 법적 근거

「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2 (임대차 신고)

 

▷ 신고 방법

주민센터 방문 또는 **부동산거래관리시스템(온라인)**으로 신고 가능하며,

신고 시 확정일자가 자동 부여됩니다.

 

▷ 과태료 규정

미신고 시 최대 100만원 과태료가 부과될 수 있으므로 반드시 신고해야 합니다.

 

▷ 실생활 예시

경기도 고양시에 보증금 8000만원, 월세 40만원으로 이사한 김씨는

계약일로부터 30일 이내 신고해야 하며, 미신고 시 불이익을 받을 수 있습니다.

 

 

임대차3법의 장단점

장점 단점

• 세입자의 주거 안정성 보장<br>• 임대료 급등 억제 • 집주인의 재산권 일부 제한<br>• 전세 매물 감소 우려

 

실제로 법 시행 후, 전세 품귀 현상과 같은 부작용이 발생하기도 했지만, 주거 약자 보호라는 측면에서 사회적 필요성이 인정되고 있습니다.

 

2025년 임대차3법 개정 논의

최근 국회와 정부에서 아래와 같은 개정 논의가 활발히 진행되고 있습니다.

계약갱신청구권 행사 횟수 확대 여부 (1회 → 2회 이상)

전월세상한제 폐지 및 시장 자율화 주장

전월세신고제 과태료 감경 검토

 

임대차 시장의 변화는 세입자와 집주인 모두에게 큰 영향을 미치므로,

최신 법령과 개정 동향을 지속적으로 확인해야 합니다.

 

세입자와 집주인이 꼭 알아야 할 임대차3법

임대차3법은 세입자의 권리를 강화하기 위해 제정된 법이지만,

집주인도 이를 숙지하지 못하면 불이익을 받을 수 있습니다.

계약 연장, 임대료 조정, 신고 기한 등 실무적인 사항은 공인중개사, LH 주거복지센터, 법률 전문가와 반드시 상의하길 권장드립니다.

 

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대차3법 시행 후 전세금이 크게 올랐는데 왜 그런가요?

A. 전월세상한제가 갱신계약에만 적용되기 때문에, 신규 계약에서는 집주인들이 전세금을 대폭 인상하는 사례가 나타났습니다. 이는 시장에서 전세 매물이 줄고 가격 경쟁이 심화된 영향으로 분석됩니다.

현재(2025년 6월 기준), 임대차3법—즉 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제와 관련하여 새로운 개정 사항은 아직 없습니다. 하지만 관련 제도 및 주거 정책과 관련해서 일부 보완이나 시행령 차원의 조정은 검토·추진 중에 있습니다. 아래에서 최근 흐름을 정리했습니다.

 

국토교통부 2025년 주요 업무 계획

국토교통부는 2025년 업무 계획에서 ‘거주 안정’과 ‘쓸만한 주택 공급 확대’를 목표로 설정했습니다.

특히 청년·신혼부부를 대상으로 한 전세·월세 임대주택 공급 확대, 전세주택 매입·공급 계획 등을 강조했습니다 .

임대차3법 자체 개정보다는 주거 정책 전반을 보완하는 방향으로 추진되는 것이 현재 상황입니다.

 

임대차3법 직접 개정 동향은?

2020년 7월 통과된 임대차3법은 현재까지 법률 개정 없이 시행 중입니다.

다만 정부·국회에서는 갱신청구권 확대, 임대료 상한 관련 규제 조정, 신고제의 과태료 기준 완화 등의 후속 논의 및 제도 보완 방안을 지속적으로 검토 중입니다.

 

향후 개정 가능성 및 예측

1. 계약갱신청구권 확대

현재는 “1회 (총 4년)” 청구권만 인정되나, 일부에서는 “2회 이상” 확대 필요성이 논의되고 있습니다.

 

2. 전월세상한제 조정

현행 5% 제한은 갱신 시에만 적용되지만, 신규 계약에도 상한 규제를 확대하거나, 반대로 경제 여건에 따라 완화하는 방향으로 논의 중입니다.

 

3. 신고제 과태료 경감

미신고 시 과태료 최고 100만원 → 현실적인 수준으로 인하하자는 의견이 있습니다.

 

4. 시장 과밀 완화 정책

‘든든전세주택’ 등 정부 임대주택 확대, 전세 매물 부족 해소를 위한 비아파트 매입 추진 .

 

 

요약 및 정리

구분 현황 향후 동향

계약갱신청구권 1회(최대 4년) 인정 행사 횟수 확대 논의

전월세상한제 갱신 시 5% 이내 임대료 상승 시장 중심 vs 통제 중심 견해 분분

전월세신고제 보증금·월세 기준 초과 시 30일 내 신고 과태료 현실화 논의

 

2025년 6월 현재, 관련 법률(「주택임대차보호법」·「부동산거래신고법」 등)에 대한 조문 개정은 없습니다.

향후 관련 제도 보완 또는 개정은, 국회 입법 절차와 정부 시행령 개정을 통해 이루어질 예정입니다.

 

공정한 정보 활용을 위한 조언

임대차 관련 권리·신고·과태료 정책은 법률 조문과 시행령을 실제 필드에 맞춰 LH, 공인중개사, 주택법률 전문가에게 자문하시는 것이 좋습니다.

법률 개정이 이루어진 경우, 국가법령정보센터 및 국토교통부 공식 발표문에서 최신 개정 내용을 확인하는 습관을 적극 권장드립니다.

 

 

* 출처:

- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」

- 국토교통부 「전월세신고제 안내」

- 법제처 「부동산거래신고 등에 관한 법률」

(모든 법령은 2025년 6월 기준 )

 

 

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